NUEVA YORK (AP) — La Casa Blanca dice que está considerando respaldar una hipoteca a 50 años para ayudar a aliviar la crisis de asequibilidad de viviendas en el país. Pero el anuncio generó críticas inmediatas de los responsables políticos, las redes sociales y los economistas, quienes dijeron que una hipoteca a 50 años haría poco para resolver otros problemas centrales en el mercado inmobiliario, como la falta de oferta y las altas tasas de interés.
Bill Pulte, director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, dijo en X durante el fin de semana que una hipoteca a 50 años sería “un cambio radical” para los compradores de viviendas. La FHFA es la parte del gobierno federal que supervisa a Fannie Mae y Freddie Mac, que compran y aseguran la gran mayoría de las hipotecas del país.
La hipoteca a 30 años es un producto financiero exclusivamente estadounidense y la forma predeterminada de comprar una casa desde el New Deal. Los políticos y formuladores de políticas en ese momento querían crear una hipoteca estandarizada que los prestatarios pudieran pagar y pagar durante sus años laborales, cuando la esperanza de vida promedio de un estadounidense era de 66 años.
Extender la vida de una hipoteca a 50 años disminuye el pago mensual del prestatario.
El precio de venta promedio de una casa en Estados Unidos fue de 415.200 dólares en septiembre, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Suponiendo un pago inicial estándar del 10% y una tasa de interés promedio del 6,17%, el pago mensual de una hipoteca a 30 años sería de $2288, mientras que el pago de una hipoteca a 50 años sería de $2022. Esto supone que un banco no exigiría una tasa de interés más alta en una hipoteca a 50 años, debido a la mayor duración del préstamo.
Debido a que una parte aún mayor del pago mensual de una hipoteca a 50 años se destinaría a los intereses del préstamo, pasarían 30 años antes de que un prestatario acumulara $100,000 en capital, sin incluir la apreciación del precio de la vivienda y el pago inicial. Eso se compara con 12 o 13 años para acumular $100,000 en capital al liquidar una hipoteca a 30 años, excluyendo el pago inicial.
Un prestatario pagaría, aproximadamente, $389,000 adicionales en intereses durante la vida de una hipoteca a 50 años en comparación con una hipoteca a 30 años, según un análisis de AP.
Otros analistas llegaron a una conclusión similar.
“Extender una hipoteca de 30 a 50 años podría duplicar la cantidad (en dólares) de interés pagado por el comprador de una vivienda de precio medio durante la vida del préstamo y ralentizar significativamente la acumulación de capital”, escribió John Lovallo de UBS Securities.
Una hipoteca a 50 años no ayuda en nada a resolver un problema crítico en lo que respecta a la asequibilidad de la vivienda: la falta de oferta de viviendas. Estados como California y ciudades como Nueva York han aprobado recientemente leyes o realizado cambios regulatorios para permitir a los constructores construir viviendas más rápido y con menos trámites burocráticos regulatorios.
También está el costo bruto de la construcción de viviendas en el país. Productos como el acero, la madera, el hormigón, el cobre y los plásticos que se utilizan en la construcción de viviendas ahora están sujetos a aranceles bajo la presidencia de Trump. Además, muchos trabajos de construcción estaban siendo realizados por trabajadores indocumentados, particularmente en el suroeste, donde las deportaciones están afectando la capacidad de los constructores de encontrar suficiente mano de obra para construir viviendas.
“Muchas de las cosas importantes que abordarían la oferta en este momento van en la dirección equivocada”, dijo Mike Konczal, director senior de políticas e investigación del Proyecto de Seguridad Económica.
Pulte dijo en X que la introducción de una hipoteca a 50 años era sólo un “arma potencial”, entre otras soluciones que la Casa Blanca ha considerado para combatir los altos precios de la vivienda.
La edad media de quienes compran una vivienda por primera vez lleva años aumentando y actualmente ronda los 40 años. Una hipoteca a 50 años sería difícil de suscribir para un banco para un hombre de 40 años que compra su primera vivienda, quien tendría 90 años cuando la casa esté liquidada. La esperanza de vida promedio de un estadounidense es ahora de aproximadamente 79 años, lo que significa que hay 11 años de esperanza de vida que no están cubiertos en un préstamo a 50 años.
“No suele ser un objetivo de los responsables políticos traspasar la deuda hipotecaria a los hijos de los prestatarios”, dijo Konczal.
Otras partes del sistema financiero han ampliado los plazos de los préstamos, con resultados mixtos. El préstamo para automóviles a siete años se ha vuelto cada vez más común a medida que los precios de los automóviles han aumentado y los estadounidenses los conservan por más tiempo. A pesar de plazos de préstamo más largos, la morosidad en los préstamos para automóviles ha ido aumentando y el precio promedio de un automóvil nuevo es ahora de $49,740 en comparación con un precio de $38,948 por un vehículo nuevo hace cinco años.
Los préstamos para estudiantes se diseñaron originalmente para liquidarse en 10 años, y ahora existen múltiples opciones de pago que extienden el reembolso hasta 20 años.
Los economistas señalaron que una hipoteca a 50 años puede hacer lo contrario de ayudar con la asequibilidad de la vivienda al causar inflación en los precios de las viviendas al introducir más compradores potenciales en un mercado que lucha con la oferta.
Después de importantes críticas, el presidente Trump pareció menos entusiasmado con la hipoteca a 50 años. Cuando Laura Ingraham de Fox News le preguntó sobre la idea, el presidente Trump dijo que “podría ayudar un poco”, pero pareció ignorarla.
Bajo la Ley Dodd-Frank…
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